Как купить квартиру подешевле

 

Наличие своего жилья считается основной потребностью каждого человека. При этом есть много объектов недвижимости, но все равно самым популярным вариантом в России остается квартира. Для ее приобретения нужно ознакомиться с основными нюансами данных сделок. Как купить квартиру дешево, рассказано в статье. В статье рассказывается о том, как купить квартиру дешевле, где и как можно. Рассматриваются варианты: получение субсидии от государства, жилье с неузаконенной перепланировкой, или в аварийном состоянии, срочная продажа, залоговая недвижимость, обремененное на вторичном рынке, покупка от подрядчика, участие в долевом строительстве, акции на новостройки, приобретение в не сезон, долями.

Как купить квартиру, если нет денег

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

Жилье с неузаконенной перепланировкой


Это возможность приобрести эксклюзивное жилье по низкой цене.
Если в квартире была проведена самовольная перепланировка, то ее собственник будет вынужден снизить стоимость при продаже. Новому владельцу придется самостоятельно узаконивать проведенные работы и потратить на это порядка 50 тыс. рублей. Однако даже после этих затрат покупатель окажется в плюсе, так как жилые помещения с незаконной перепланировкой продаются с 10% скидкой от реальной стоимости.

Какие могут возникнуть проблемы:

  • в ходе узаконивания работ вы можете столкнуться с непредвиденными расходами (власти могут признать проведенные изменения в квартире недопустимыми, в этом случае владельцу нужно будет приводить жилье в первоначальный вид);
  • новому хозяину может грозить штраф до 2,5 тыс. рублей, если местные органы узнают о наличии незаконной перепланировки.

О рисках при покупке квартиры с незаконной перепланировкой можно узнать из видео:

Обремененная жилплощадь на вторичном рынке

Квартира, в которой прописан человек, не имеющий права собственности, может быть куплена на 25% ниже рыночной цены. С одной стороны, это очень выгодная сделка для покупателя. С другой стороны, на практике последующая выписка жильца может затянуться на несколько месяцев. Существует ряд законов, на основании которых выселить человека без его согласия даже после продажи квартиры нельзя.

Чтобы в попытке сэкономить не попасть впоследствии в затруднительную ситуацию, нужно перед покупкой узнать, на каких основаниях проживает упрямый квартирант, не желающий сняться с регистрации.

Нелишним будет проконсультироваться с юристом, так как в большинстве случаев такие вопросы решаются через суд.

Субсидии и льготы

Что делать тем у кого при самом лучшем раскладе не получается накопить на жилье? Оказывается, что для определенных групп граждан предусмотрены жилищные субсидии, из государственного или местного бюджета для покупки квартиры. Субсидия отличается от кредита — это безвозмездная государственная помощь. Стоит учитывать:

  • субсидия — не наличные деньги, а сертификат на приобретение жилья.
  • Субсидия только частично покроет все траты на приобретение квартиры.
  • Из предыдущего пункта следует, что совсем без каких-либо вложений не обойтись.

У кого есть право

Получить квартиру дешевле при помощи льгот могут попробовать:

  1. Малоимущие.
  2. Люди без жилья.
  3. Если помещение текущего проживания не соответствует установленным законом требованиям.

Важно! Существует возможность поучаствовать в программе помощи молодым семьям, если:

  • возраст супругов не превышает 35 лет;
  • Молодая семья, сюда можно отнести и родителей одиночек, действительно нуждается в помощи. В список претендентов заносят, в первую очередь, вставших на учет до 1 марта 2005 года.
  • У молодой семьи есть собственные средства. Это может быть и материнский капитал.

Программа «Обеспечение жильем молодых семей» конкретна. Деньги, выданные по ней, можно потратить только на:

  1. покупку жилья.
  2. Строительство дома.
  3. Оплату последнего взноса, если семья является участниками жилищного кооператива.
  4. Оплату первого взноса при получении жилищного кредита, это касается ипотеки или займа.

Какие документы нужны для покупки квартиры в 2019 году

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости понадобятся:

  1. Паспорт покупателя и продавца;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
  4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
  5. Договор купли-продажи.

Документы при покупке квартиры в ипотеку

Перечень документов при покупке квартиры в ипотеку гораздо шире:

  1. Копия паспорта;
  2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
  5. Свидетельство о составе семьи;
  6. Справка об отсутствии задолженностей;
  7. Заявление на ипотеку;
  8. Подтверждение платежеспособности.

Нотариальное заверение договора купли-продажи

Помимо подписей продавца и покупателя, договор должен удостоверить нотариус в следующих ситуациях:

  • Продается доля;
  • Собственник квартиры не достиг 18 лет;
  • Собственник находится под опекой (недееспособный).

Для этого любому нотариусу предоставляются:

  • Паспорта участников сделки;
  • Шаблон договора купли-продажи (без подписей);
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт;
  • Разрешение опекуна или извещение остальных участников общей долевой собственности.

Стоимость нотариального удостоверения варьируется от 0,1% до 0,5% от суммы договора.

Сколько стоит купить квартиру

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2019 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

  • Комиссия риэлтора (до 3%);
  • Переоформление документов;
  • Ремонт помещения;
  • Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Покупка квартиры у застройщика

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики принимают только наличный расчет, в ограниченный срок.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Приобретение жилья у собственника, без посредников

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

  • Единственный собственник;
  • Несколько человек (долевая собственность);
  • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

По возможности снимайте копии со всех документов.

Всегда спрашивайте у собственника:

  • Как он стал собственником квартиры?
  • Есть ли у квартиры другие владельцы?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Торгуйтесь только при личной встрече, не стоит делать этого по телефону.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

Даже если вы решили самостоятельно оформить сделку, договор купли-продажи перед подписанием рекомендуется показать независимому юристу.

Фото 1

Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Фото 2

Плюсы и минусы первичного жилья

За: Решение приобрести квартиру в большом жилом комплексе или новом микрорайоне на первоначальной стадии строительства — значительная экономия денежных ресурсов. При этом можно получить апартаменты в современном доме, в районе с продуманной в одном стиле архитектурой. Своя    инфраструктура, одинаковая социальная среда.

Против: На все нужно время. И в данном случае это не только на строительство дома, но и на возведение окружающего пространства:школы, сады, магазины и ближайшие дома. То есть тот, кто раньше купит квартиру, конечно меньше заплатит, но ему придется за это поплатиться своим покоем и отсутствием необходимых удобств. Строительство инфраструктуры будет происходить на его глазах. А это и грязь, и шум, и пыль, и прочее. Красивую картинку из рекламных каталогов придется ждать несколько лет.

О рисках покупки первичного жилья — читайте здесь.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

  • Низкий уровень шума;
  • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
  • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
  • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

  1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
  2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
  3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
  4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
  5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:
  • Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
  • Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
  • Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
  • Соседи.
  1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

Участие в долевом строительстве

Еще один вариант покупки квартиры ниже ее реальной стоимости – принять участие в долевом строительстве. Это поможет сэкономить до 30% от стоимости готового объекта.

Чтобы снизить возможные риски, следует придерживаться ряда правил:

  • Заключать договор только с проверенными застройщиками. Чтобы узнать репутацию компании, поспрашивайте знакомых, почитайте отзывы в интернете, пообщайтесь с людьми, уже купившими квартиры у этого застройщика.
  • Проверять документы застройщика: разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности, лицензию и прочее.
  • Внимательно ознакомиться с договором. В нем обязательно должны быть прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию, права и ответственность сторон, дата заключения соглашения, цена квартиры и адрес.

Узнайте из видео о том, насколько рискованным является участие в долевом строительстве:

Фото 3

Льготы для бюджетников

На территории России действует помощь бюджетникам, что позволяет им решить жилищные проблемы. Но в этом случае имеют место некоторые нюансы:

  1. Возраст будущего собственника должен составлять до 35 лет.
  2. Требуется окончание вуза.
  3. Работа специалистом в течение установленного времени.
  4. Прописка/проживание не меньше 10 лет в регионе, где действует программа.
  5. Документ, служащий подтверждением, что нужно улучшение условий проживания.

Нередко благодаря данным программам привлекают специалистов для работы в сельской местности, где тоже требуются профессионалы. Также действуют льготные программы для инвалидов 2 группы, сирот, ветеранов боевых действий.

Залоговое жилище

Покупка квартиры, находящейся в обременении у банка, обойдется дешевле на 15-20% от реальной стоимости. Откуда берутся такие квартиры и почему стоят так дешево?

Если заемщик не вносит платежи, банк имеет право расторгнуть договор, подать в суд и изъять квартиру. Недвижимость выставляется на торги. Чтобы скорее найти покупателя и вернуть свои деньги, банк снижает стоимость жилья. Но есть один нюанс – база таких квартир в каждом банке небольшая по сравнению с количеством предложений от собственников и риэлторов.

Существует три схемы покупки залогового жилья:

  1. Погашение кредита покупателем. В этом случае покупатель вносит сразу всю сумму, после чего обременение снимается и происходит перерегистрация прав.
  2. Заключение договора с участием банка. Покупатель кладет на депозитные ячейки две суммы – одну для банка (остаток долга по кредиту), другую для продавца-заемщика (остальная часть, оговоренная в качестве продажной цены). После этого снимается обременение и переоформляются права. После оформления документов каждый получает свои деньги, а покупатель – выгодное жилье.
  3. Переоформление ипотечного кредита на покупателя. Желающий купить залоговую квартиру вносит необходимую сумму на банковский счет и отдает часть средств продавцу-заемщику. Договор ипотеки переоформляется на покупателя.

Какие сложности могут возникнуть при покупке залоговых квартир можно узнать из видео:

Когда следует прибегать к помощи риэлторов

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Кто такие посредники

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Как купить квартиру, чтобы не обманули. Как выбрать риэлтора

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Позитивные показатели – членство компании в гильдии риэлторов и статус особого партнера ипотечного банка.

Порядочное агентство:

  • Серьезно относится к своей работе;
  • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
  • Давно существует на рынке;
  • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
  • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
  • Поддерживает порядок в офисе.

С юридической точки зрения, безопаснее, если в договоре указывается название организации, а не только имя конкретного риэлтора.

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

  • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
  • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

  • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
  • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
  • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
  • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

  • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
  • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Кейс №1: Квартира для собственного проживания из офиса

Сейчас в стране кризис, и цены на недвижимость сильно упали. Но цены на квартиры и офисы падают с разной скоростью. Давайте рассмотрим, как сейчас обстоят дела в одном из ЖК г. Самары, в котором я сделал себе квартиру в 2015 году.

В этом ЖК на трёх первых этажах находятся офисы, а с 4ого по 17 этаж жилые квартиры.

Откроем Авито и посмотрим цены. Как мы видим, стоимость одного жилого кв.м. составляет 66 – 67 тыс.руб. А офисного 25-35 тыс. руб.

Самое интересное в этом ЖК то, что некоторые офисы и квартиры имеют одинаковую планировку. Единственное отличие в том, что в офисах нет балконов, а в квартирах есть.

Именно такой офис я и купил в 2015 году и сделал в нем квартиру. Тогда ситуация выглядела так: Квартира площадью 66 кв.м. на 5 этаже стоила 3,6 млн руб (в черновой отделке), а офис площадью 63 кв.м. на 3 этаже имел рыночную стоимость 2,1 млн.руб. (правда, купил я его еще дешевле, но об этом см. Идею №2).

Особенности проживания в офисе

В моем офисном подъезде – я и ещё два соседа. Первые два этажа занимает Медицинский Центр, они сделали отдельный вход на первом этаже и по подъездной лестнице не ходят. А на третьем этаже, кроме моей квартиры, располагается ещё один офис. Доступ возможен круглосуточно — у всех есть свои ключи от входной двери.

Жить в таком подъезде мне нравится больше, чем в обычном, где много соседей.

Юридические аспекты проживания в офисе

Формально офисные помещения не предназначены для постоянного проживания, но могут использоваться для временного проживания.

Чем временное проживание отличается от постоянного? Постоянное проживание – это нахождение в офисе более 59 ночей подряд.

Таким образом, если вы каждую 60-ую ночь не будете ночевать дома (или чаще), это не будет являться постоянным проживанием. Но даже если будете, то ничего страшного — доказать факт постоянного проживания практически невозможно. Для этого нужно предоставить суду неопровержимые доказательства, что вы находились у себя дома каждую из 60 ночей.

Если кто-то из ваших врагов захочет это доказать, до суда дело вряд ли дойдет. А если и дойдет, и доказать удастся, то суд выдаст вам предписание больше не проживать в офисе. Лишить вас права собственности никто не сможет.

Минусы

Минусы у такого решения тоже есть. 1) В офисе нельзя прописаться; 2) Повышенный тариф на свет (вместо 3,6 руб за кВт я плачу 7,5 руб).

Что дальше

Обдумайте эту идею. Я буду рад, если вы выскажете о ней своё мнение в комментариях.

В следующем кейсе я расскажу, как сэкономить ещё больше, купив офисное помещение ещё дешевле рыночной стоимости.

Вывод: При поиске жилья можно обратить внимание и на нежилые помещения. Например в реалиях Москвы такой разницы как в Самаре не будет, но посмотреть этот вариант стоит. Особенно хорошо идея “зайдет” в маленьких городах.

Где можно оформить сделку купли-продажи

Фото 5

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление сдают:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
  • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
  • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Экономим на покупке вторичного жилья

Экономим на покупке вторичного жилья

Залоговое жилье с аукциона

Залоговое жилье — это то, которое кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Перечень предприятий, занимающихся продажей залогового имущества, довольно-таки солидный. У крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, Россельхозбанк, УралСиб на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества. Представлена там недвижимость российская и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, следует только действовать по алгоритму, предложенному системой. Просмотрите варианты на всех витринах. Когда найдете свой, очень внимательно изучите документацию. Не сильны в юриспруденции — обратитесь к специалисту.

В чем все же выгода покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно. Ипотека по факту — это довольно продолжительный возврат заемных средств (долгие деньги). А тут еще и задолженность по возврату. Поэтому банку необходимо, как можно быстрее продать такой объект недвижимости. А быстрой продаже, как вы понимаете, способствует низкая цена объекта. Но такую покупку нужно проводить с надежным юристом, чтобы он проверил все детали и убедился в безопасности жилья. Причем даже в том случае, если жилье продает известный банк. При таком варианте приобретения квартиры, планируемая экономия для вас может составить от 30 до 70%.

Вот, например, объявление на сайте ВТБ, в котором сказано, что на некоторые объекты дисконт будет составлять до 70%:

Принять участие в аукционе может любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация на АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).

Читайте также Торги (аукционы) по банкротству - Покупка недвижимости, автомобилей и прочего имущества банкротов и должников с аукционов по банкротству

Продается ипотечная квартира

Она дешевле потому, что никто не хочет связываться с рисками на покупку такого жилья. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия по нему составляет от 10 до 20 процентов. В чем риск и как его уменьшить?

Разберем на примере:Предположим, Сидоров решил купить у Ивановых двухкомнатную квартиру, которую те приобрели в ипотеку, но со временем не потянули такую финансовую нагрузку. Если Ивановы продадут квартиру через службу судебных приставов, то потеряют приличную сумму. Им выгоднее сделать это напрямую, хотя и со скидкой. К тому же, продать квартиру можно только если по ней нет долга. Поэтому Сидоров с семьей Ивановых договаривается. Идут в банк и он, Сидоров, гасит кредит — скажем, полмиллиона рублей. Но после этого, Иванов вдруг начинает капризничать и говорит, что передумал продавать квартиру. Сидоров подает на них в суд. Решение судья принимает вполне обоснованно в его пользу и обязывают Ивановых вернуть деньги. Но… денег на счетах к моменту окончания судебных заседаний и принятия решений, уже нет. При ежемесячном общем доходе семьи в 25 тыс. рублей, возвращать деньги Ивановы несостоявшемуся покупателю будут до скончания веков.

Чтобы такого не происходило, при реализации сделок на недвижимость, нужно нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, кто покупал недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучайте форумы), который и изучит договор, предоставленный агентством, а в случае приобретения квартиры без участия агентства, составит договор так, чтобы вы не пострадали. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и Обязательства сторон».

Типовой договор на год приобретения квартиры вы легко сможете найти по запросу на сайте, например, здесь в системе «Гарант».

При современных коммуникационных возможностях консультацию юриста можно получить онлайн, даже бесплатно.

Читайте также Как продать квартиру в ипотеке - 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Жилье с прописанными в нем людьми

Строго говоря, это не такая уж большая проблема, потому что в ряде случаев (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) новый собственник может добиться выписки из жилья посторонних людей. Однако, это придется сделать через суд, так как прописанные жильцы будут несогласны с таким раскладом дел. Понимая, что потенциальных покупателей такая ситуация отпугивает, собственники обычно снижают цену.

Другое дело, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае, всё гораздо сложнее. И вашим верным соратником, на время решения этой проблемы, должен стать специализирующейся на вопросах недвижимости юрист.

Срочная продажа

Как и в случае с залоговым и ипотечным жильем, решившись приобрести квартиру, выбрав вариант из предложений срочной продажи, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости, а в случае необходимости и юриста. И первым делом проверьте чистоту сделки. Что это значит? То, что по объекту не существует на данный момент никаких юридических препятствий для заключения сделки, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.

Такими препятствиями могут быть:

  • Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей.
  • Отсутствие правоустанавливающих документов (обязательно наличие оригиналов).
  • Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
  • Неузаконенная перепланировка.
  • Изменение в законодательстве РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
  • Квартира в залоге у банка (ипотека).
  • Наличие в квартире прописанного жильца, который не воспользовался своим правом приватизации.
  • Квартира в аварийном доме.

Для этого следует проверить на основании какого документа продавец владеет квартирой. Первым делом проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должна быть информация о прописке в данной квартире, а перепроверить ее можно на сайте Федеральной миграционной службы. Попросите у него подтверждение – справку с места жительства, ее может предоставить Управляющая компания (ЖЭУ, ДЭЗа, ТСЖ).

В Росреестре необходимо запросить справку с ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Её можно заказать онлайн, перейдя по ссылке.

Выдают справку любому человеку, неважно владелец вы квартиры или нет. Главное, знать точный адрес объекта сделки. Данный документ расскажет вам всё про собственников, владеющих данной площадью, какие и у кого доли, кто прописан в данной квартире, не находится ли на момент сделки объект недвижимости под арестом или в обременении под залог.

Обязательно проверяем все оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или документ подтверждающий право по наследованию.

Проверяйте кто еще прописан в интересующей вас квартире. Для этого продавец должен предоставить вам домовую книгу и все ту же справку с места жительства, которую выдают в Управляющей компании (ЖЭУ, ДЭЗ, ТСЖ). Если проживают несколько человек и все они прописаны, то от них у продавца должно быть письменное согласие на продажу квартиры и доверенность на ведение сделки. Причем помните, что в таком документе указывается два пункта: на ведение непосредственно самой сделки и на проведение финансовых расчетов. Доверенность должна быть нотариально заверена. Ее достоверность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Важный момент, если в квартире прописан ребенок. В такой ситуации вам должны предоставить Согласие органов опеки на проведение данной сделки.

Услугами нотариуса придется воспользоваться и в том случае, если продается унаследованная недвижимость. У такой квартиры может быть несколько собственников. Чтобы исключить сюрпризы, следует посетить нотариальную контору, где вам и подтвердят, один ли претендент закрепил свое право на данный объект, или несколько.

Экстренная продажа жилья — не редкость. Например, если нужны деньги на дорогостоящую операцию, в случае срочного переезда, объединения квартир, развода, наконец. При приобретении такой квартиры, скидку можно получить солидную. Однако порой слово «срочно!» в объявлениях — это всего лишь привлечение внимания покупателя.

Без риэлтора

Многие потенциальные собственники боятся как продавать, так и покупать жилье без риэлтора, считая, что его наличие делает сделку более безопасной. На самом деле, безопасность сделки подтверждает юрист, а риэлтор находит подходящие покупателю варианты.

Разница между риэлтором и юристом, по мнению Московской коллегии юристов «Дубнин и партнеры», в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная от подбора жилья. Его комиссия составляет процент от сделки, и обычно, это совсем не дешево. Причем, как правило, при подписании Договора с риэлтором на сделку, он за ее последствия ответственности не несет. Что касается юриста. Он проверяет чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Не подберет вариант квартиры, однако, сможет проверить на историю: как она была приобретена, возможны ли впоследствии суды. Юрист подготовит документы для сделки, чтоб потом у сторон не возникли обоюдные претензии и сделку нельзя было признать ничтожной. Услуги юриста обычно являются фиксированными.

Читайте также Как получить налоговый вычет при покупке квартиры - пошаговая инструкция как оформить имущественный вычет и вернуть подоходный налог

«Нехорошая квартира»

Да, «нехорошие квартиры» бывают не только у Булгакова. В «Мастере и Маргарите» «нехорошая квартира» — это квартира, в которой происходят странные события. В нашу квалификацию «нехороших квартир» мы включили те, которые не следует приобретать:

  • на площадке рядом с сомнительными соседями (алкоголики, асоциальные граждане);
  • после пожара;
  • в которой произошли нерадостные и даже криминальные события (кто-то умер или был убит).

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kakzarabativat.ru/soveti/kak-kupit-kvartiru/
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/deshevle-ee-stoimosti.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kvartiru-deshevle.html
  • https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html
  • https://businessman.ru/kak-kupit-kvartiru-deshevle-rekomendatsii-rieltorov-i-interesnyie-idei.html
  • https://blog.sosnyakov.ru/zachem-zhit-v-kvartire-esli-ofis-stoit-do-40-deshevle-i-eshhe-tri-nestandartnye-idei-kak-kupit-zhile-deshevo/
  • https://myrouble.ru/kak-vygodno-kupit-kvartiru/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий